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申請條件

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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

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● 身分證正本,印鑑證明。

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  "為瞭保持企業開發節奏和規模擴張,避免出現可售項目斷層的現象,雅居樂必然會大幅增加土地儲備。"蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示,尤其是在目前"資本市場上不缺錢,而是缺少能夠低成本融到的錢"的情況下,能夠順利融資的企業都在加快"囤貨"。

  對此,有分析人士認為,在上半年銷售161億元不及預期的情況下,上述借款也許就是雅居樂能夠在土地市場迅猛"囤貨"的主要原因。



  今年上半年,相對較為"沉寂"的"華南五虎"雅居樂突然發力,其在土地市場上一反"保守"策略,頻繁高調出擊獲取土地。

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  420億元銷售目標難實現

  事實上,2013年1月-7月,雅居樂地產實現合約銷售金額為182.6億元,僅完成全年計劃的43%。

 迅猛"囤貨"

  不過,另有業內人士向《證券日報》記者表示,雅居樂突然大手筆擴張,企業在內部管控方面可能跟不上擴張速度,倒逼企業壓力進一步增大。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-27/08262385128.shtml

  同時,雅居樂地產土地儲備平均樓面地價也由2013年3月25日的1148元∕平方米增加至2013年8月15日的1206元∕平方米。

  值得註意的是,該17幅土地中僅4幅地塊總地價超過10億元,10個項目建築面積在40萬平方米以下。其中,上海松江區地塊樓面地價最高,為6100元/平方米;佛山新城地塊樓面地價4398元/平方米。

  據《證券日報》記者根據公開資料不完全統計,截至8月26日,雅居樂地產年內拿地金額總計約為114.6億元,而其2012年全年拿地支出僅為27.94億元,2011年則為15.7億元。由此來看,雅居樂今年年內拿地金額為2012年全年拿地支出的4.1倍,為2011年全年拿地支出的7.3倍。

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  顯然,雅居樂的步子邁得更大瞭一些,這可能意味著"改變",也意味著風險。對此,另有業內人士稱,新增土地如果想達到陳卓林所示的"短平快"策略,爭取"加快12個月-14個月的開發周期"的話,公司的內部管控可能跟不上,導致企業無法快速消化土地儲備,保持較好的推盤節奏。如此一來,雅居樂的擴張可能並不會達到預期效果。

  顯然,這距離420億元的銷售目標還有100億元的路要走,而其下半年的去化速度和資金回籠數額更需要快速大幅提升。

  而上述分析師沈曉玲則表示,據企業透露,公司上半年和下半年可售貨量均約為330萬平方米,如果下半年的去化率和均價與上半年保持一致,那麼全年將實現銷售額320億元。

  對此,雅居樂集團董事局主席陳卓林解釋道,由於公司在2012年較為保守,隻拿瞭約30億元的土地,所以今年較積極。但他強調,公司新拿的土地平均地價較低,保證瞭合理的利潤空間。

  同時,雅居樂高層在其2013年信貸比較好過的銀行信貸年息中期業績發佈會上表示,目前土地儲備足以支撐公司未來幾年的發展。下半年,是否拿地則要視公司的資金情況以及地價是否合理而定,"如果地塊的價格不是很合理,我們就不會那麼快買"。

  此外,陳卓林表示,目前公司手持現金150億元,足以應付下半年開支。

  對此,CRIC研究中心分析師沈曉玲分析認為,雅居樂地產於今年上半年通過不同渠道借款123.44億元,並對其中40.98億元成本較高的借款提前做瞭替換,使得企業的資金成本從8.5%下降至8.1%。

內容來自sina新聞

  "一般情況下,開發商會拿出當年預計銷售額的20%來購地",宋延慶向《證券日報》記者表示,雅居樂今年的銷售目標為420億元,其2012年銷售額約為330億元。以此推算,其今年拿地金額預計為80億元左右可能比較合理。

  據雅居樂地產2013年中報顯示,截至8月15日,雅居樂購買17幅土地,增加瞭694萬平方米土地儲備,平均樓面地價1716元/平方米。目前,雅居樂地產土地儲備至4121萬平方米,全部土地儲備平均地價為1206元∕平方米。

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  如此算來,其下半年還將有237.4億元的銷售業績需要完成。對此,雅居樂地產向本報記者表示,公司計劃在下半年推出11個全新項目及30個新組團,新增可售貨量合共約300多萬平方米,整體可售項目數量及可售資源較上半年充裕。

  此外,8月16日,雅居樂以6.61億元取得浙江省寧波市2幅宅地,預計總建築面積為56.2萬平方米,樓面地價為每平方米1178元。

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  對此,雅居樂稱,為瞭達成全年銷售目標,公司下半年將進一步提高剛需產品的供應量,估計可售貨量將增至六成左右。沈曉玲則表示,根據公司計劃,下半年補充更多剛需貨源,將提高去化率。若項目去化率從上半年的41.27%提高到60%,均價下調至8000元-10000元/平方米,公司全年的業績有望實現380億元。

  值得一提的是,雅居樂的項目周轉速度在業內並不快,甚至其此前一直因土地儲備集中和推盤速度緩慢遭受業界質疑。以雅居樂南京地王項目--雅居樂濱江花園為例,該項目用地是雅居樂2010年10月份以57億元高價摘得,但近三年時間已經過去,該項目至今尚未入市。《證券日報》記者曾親赴現場勘查發現,項目已經全部封頂,但尚未公開銷售,其開盤時間原定於2012年,但現在明顯已經一拖再拖。由此可見,該項目周轉速度已經低於預期。

  因此,沈曉玲表示,盡管雅居樂提升瞭二線城市一些項目的周轉速度,但實現420億元的全年銷售目標則比較困難。

  更為值得註意的是,雅居樂地產上半年的盈利率大幅下降,其毛利潤和純利潤分別從去年同期的45%、28%下降到36%、17%,分別下降嘉義縣房屋貸款率利試算瞭9個百分點和11個百分點。

  對此,宋延慶向《證券日報》記者表示,雅居樂推出大量剛需盤爭取快速回籠資金以沖擊業績的同時,也要註意到中高端項目的銷售,畢竟企業要靠這些項目去拉升整體利潤空間,否則毛利率指標可能再度下滑。

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