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北京掀史上最火熱 地王潮 專傢樓市泡沫隱現
臨近年關，北京掀起瞭樓市史上最為火熱的“地王潮”。一方面，2013年7.3萬的單價地王被刷新到瞭7.5萬，同時也誕生瞭一大批“5萬+”超高單價地王，讓未來北京六環以內房價進入瞭“6萬+”的豪宅時代；另一方面，近期密集誕生瞭5個總價地王，並掀起瞭最為壯觀的開發商抱團“搶地”盛景，北京今年也將創造成交面積下降，但成交金額創歷史新高的土地市場奇跡。
隻是，北京這輪“地王潮”有點詭異。首先，北京今年房價上漲幅度不僅遠不及深圳和上海，也遜於南京和武漢，好似還未從去年的回調中緩過勁來；其次，地王集中在公共服務不足、軌道交通滯後的豐臺區；最後，大型開發商抱團取暖、志在必得，46%的土地被聯合拿下，而在2012年，這個數僅為30%。盡管近期在南京、杭州、溫州和佛山等地也誕生瞭地王，但整體而言，土地市場遠沒有北京那般火爆。300個城市前9個月土地成交面積同比下降30.4%，這與北京土地市場形成瞭鮮明的對比。
北京土地市場滾燙，既有北京供地特征、樓市運行特質因素的影響，也是典型開發商運營戰房貸彰化埔心房貸車貸信貸嘉義溪口車貸信貸略轉變使然，而貨幣政策寬松則是重要的驅動力量。
2010年以來（除2013年），北京商品住宅用地供應量整體呈下滑態勢，去年土地供應規模創6年新低，宅地供應建築面積僅為2010年的49%，同比下跌35%，成交面積創2008年以來新低。同時，北京宅地供應計劃平均完成率不足50%。今年1至9月，北京僅完成全年750公頃商品住宅供地計劃的37%。另外，去年北京大規模推出自住型商品房（占全部住宅用地的40%），嚴重擠壓商品住房用地，導致今年對後者需求暴增。
2009年以來（除2014年），北京每年樓市供需缺口為448萬平方米，而6年來北京新房成交量穩定在1050萬平方米左右，這意味著近一半新增需求靠消化存量地。依據近期易居研究院對35個重點城市2008年至2014年住房平均供求比的排名，北京供求比為0.91，供求緊張程度排名第二。2013年至2015年，北京樓市成交整體處於高位，開發商儲備土地消耗殆盡。今年1至10月，新房銷售同比增長40%，後續供應不足全面暴露，在京房企要生存下去，就得增加土地儲備。
北京樓市去年經歷瞭2008年以來最顯著的回調，在一線城市中回調幅度最大。據CREIS統計，全年商品住宅成交面積下滑22%，年底新房勞工紓困貸款提前還款好處和二手房價格指數較年初分別下跌7.1%和6.5%。今年以來，北京樓市量價增幅並不高，但二手住房價格水平卻是全國最高的，說明整體購買力在全國最強勁。特別2013年一批地王在今年以“5萬+”的高價相繼入市，獲得市場追捧，給瞭開發商極大激勵。因此，在當前量價漲幅並不高，而未來北京樓市量價回升可期的情況下，增加土地儲備是不錯的選擇。
隨著“京津冀”一體化的落地，北京城六區制造業和交易中心等已開始外遷，城六區規劃將更合理，產業結構將全面升級，軌道交通將實現全覆蓋，房地產前景更被看好。以本次地王集中的豐臺為例，其所處的南片區一直是規劃和價格窪地。隨著“城南計劃”的落實，7000多億元的城南投資將落地，豐臺房價的窪地將被填平，開發商也將提前進駐。
在全國樓市進入“去庫存”的“新常態”下，北京等一線城市被認為是樓市的“安全區”。特別是北京，即便“京津冀”一體化會疏散低端產業和就業人群，但北京產業形態將更高端和合理，亞洲國傢的首都在集聚人口和產業上的優勢無出其右。所以，去年以來，恒大、碧桂園等紮根二、三線城市的龍頭房企紛紛回歸一線城市，但與此同時，土地供應計劃連續幾年沒有完成的影響在今年明顯體現。再加上，去年以來，北京新增土地供應很大一部分被自住型商品房拿走，在需求和供應雙重擠壓下，地王頻出就不奇怪瞭。
無疑，北京“地王潮”也是資金堆積的結果。截至9月，今年新增貸款9.9萬億，加上地方債務置換2萬億、銀行拆借給證金公司近萬億，信貸投放超10萬億，力度超過往年。同時，債券全面“開閘”並向房企傾斜。截至10月，公司債發行同比翻4倍，房企占60%，發行利率在5%左右，龍頭房企發債利率降至3-4%，比2011-2014年降低2個百分點。駐京的房地產央企是資金寬松的最大受益者。
北京“地王潮”如此壯觀，固然有供應端緊縮、需求端旺盛的客觀原因，但對未來一致性看好、企業持續經營需補充“彈藥”、寬松流動性的推動，以及占據京城樓市“一席”給企業資產負債表帶來的溢價紅利，已讓地價及溢價率在這場“搶地”大戰中隱約出現“泡沫”。這不，近期多傢開發商“退地”的傳聞，就揭示出對未來北京樓市的無限樂觀要收斂一下瞭。試想，未來一兩年，這些地王將會以單價6萬以上甚至是“10萬+”的“頂豪”面世。有多少人能買得起這樣的房子呢？
（作者系深圳市房地產研究中心高級研究員）
新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20151114/3443256.shtml
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